Una delle misure di rischio che i creditori utilizzano nel sottoscrivere un'ipoteca è il rapporto di prestito a valore (LTV) del mutuo. Il rapporto LTV di un mutuo è un semplice calcolo fatto dividendo l'importo del prestito per il valore della casa. Maggiore è il rapporto LTV, maggiore è il profilo di rischio dell'ipoteca. La maggior parte delle ipoteche con un rapporto LTV superiore all'80% richiede l'assicurazione mutuo privata (PMI) da pagare dal mutuatario. E PMI non è economico. Utilizza uno strumento come un calcolatore ipotecario per confrontare i finanziatori e leggere per scoprire se è possibile evitare PMI sulla tua ipoteca.

TUTORIAL: Nozioni di ipoteca

PMI In Depth

Diamo un'occhiata ad un esempio.

Supponiamo che il prezzo di una casa è di $ 300.000 e l'importo del prestito sia di $ 270.000 (il che significa che il mutuatario ha pagato un anticipo di $ 30.000) e il rapporto LTV è del 90%. A seconda del tipo di mutuo, il pagamento PMI mensile sarebbe compreso tra $ 117 e $ 150. I mutui a tasso variabile (ARM) richiedono pagamenti PMI superiori a quelli ipotecari a tasso fisso. (Per saperne di più sulle ARM, vedere ARMe e pericolose o Mutui: tasso fisso con versamento adattato .)

Tuttavia, PMI non è necessariamente un requisito permanente. I finanziatori sono tenuti a scendere PMI quando il rapporto LTV di un mutuo raggiunge il 78% attraverso una combinazione di riduzione principale sull'apprezzamento del mutuo e della casa. Se una parte della riduzione del rapporto LTV è realizzata attraverso l'apprezzamento dei prezzi di casa, sarà necessaria una nuova valutazione, pagata dal mutuatario, per verificare la quantità di apprezzamento.

Easy Way Out

Un'alternativa al pagamento del PMI è quello di utilizzare un secondo prestito ipotecario o concedente. In tal modo, il mutuatario prende una prima ipoteca con un importo pari all'80% del valore della casa, evitando così il PMI e quindi prende una seconda ipoteca con un importo pari al prezzo di vendita della casa meno l'importo del caparra e l'importo della prima ipoteca. Utilizzando i numeri dell'esempio sopra riportato, il mutuatario prenderà una prima ipoteca per $ 240.000, effettuerà un anticipo di $ 30.000 e otterrà una seconda ipoteca per $ 30.000. Il mutuatario ha eliminato la necessità di pagare PMI perché il rapporto LTV della prima ipoteca è dell'80%, ma il mutuatario ha anche una seconda ipoteca che nella maggior parte dei casi porterà un tasso di interesse più elevato rispetto alla prima ipoteca. Ci sono molti tipi di ipoteche secondarie disponibili, ma il tasso di interesse più elevato è ancora per il corso. Tuttavia, i pagamenti combinati della prima e della seconda ipoteca sono di solito inferiori ai pagamenti della prima ipoteca più PMI.

Il Tradeoff

Quando si tratta di PMI, un mutuatario che ha meno del 20% del prezzo di vendita o del valore di una casa da cedere come acconto include due opzioni di base:

1. Utilizzare un " -alone "prima ipoteca e paga PMI fino a quando il LTV dell'ipoteca raggiunge il 78%, al quale il PMI può essere eliminato.
2. Usa una seconda ipoteca. Ciò si traduce probabilmente in minori spese iniziali di ipoteca rispetto al pagamento di PMI, ma allo stesso tempo, una seconda ipoteca porta un tasso di interesse più elevato rispetto alla prima ipoteca e può essere eliminato solo pagandolo o rifinanziando sia il primo che il secondo ipoteca in una nuova ipoteca stand-alone, presumibilmente quando il LTV raggiunge l'80% o inferiore (quindi non sarà richiesto PMI).

Ci sono anche diverse variabili che possono svolgere questa decisione, tra cui:

• I risparmi fiscali associati a pagare PMI versano i risparmi fiscali associati all'abbonamento di interessi su una seconda ipoteca. La legge fiscale negli Stati Uniti consente la deduzione di PMI a livelli specifici di reddito, come le famiglie che guadagnano meno di 100.000 dollari.
• Il costo di una nuova valutazione per eliminare PMI rispetto ai costi del rifinanziamento di una prima e seconda ipoteca in un unico mutuo stand-alone.
• Il rischio che i tassi di interesse potrebbero salire tra il momento della decisione di ipoteca iniziale e il tempo in cui il primo e il secondo ipoteche sarebbero rifinanziati.
• I diversi tassi di riduzione principale delle due opzioni.
• Il valore temporale del denaro. Comunque, la variabile più importante della decisione è: Il tasso atteso di apprezzamento dei prezzi di casa

Ad esempio, se il mutuatario sceglie di utilizzare un'ipoteca di primo piano e di pagare PMI versando l'utilizzo di una seconda ipoteca per eliminare PMI, come rapidamente la casa può apprezzare il valore del punto in cui il LTV è del 78% e il PMI può essere eliminato? Questo è il fattore determinante decisivo. Per semplificare e con gli scopi di questa discussione, ignoreremo l'altra variabile sopra elencata, in quanto l'apprezzamento dei prezzi domina questi.

• Apprezzamento: la chiave per la decisione

La chiave della decisione è che una volta che PMI viene eliminata dalla prima ipoteca autonoma, il pagamento mensile sarà inferiore ai pagamenti combinati sul primo e secondo mutuo. Quindi chiediamo le domande: "Quanto tempo sarà prima che il PMI possa essere eliminato?" e "Quali sono i risparmi associati a ciascuna opzione?"

Di seguito sono riportati due esempi basati su diverse stime sul tasso di apprezzamento dei prezzi a casa.

Esempio 1: Un ritmo di prezzo peggiore della casa Prezzo

Le tabelle sottostanti confrontano i pagamenti mensili di un'ipoteca a tasso fisso autonomo a 30 anni con PMI contro un mutuo di 30 anni a tasso fisso con un mutuo di 30 anni / due in 15 anni.

I mutui hanno le seguenti caratteristiche:

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Figura 1

Nella Figura 2, si stima il tasso annuo di apprezzamento dei prezzi a casa.

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Figura 2

Si noti che il pagamento di $ 120 PMI viene eliminato dal pagamento totale mensile della prima ipoteca di primo piano nel mese 60, come mostrato nella Figura 3 quando il LTV raggiunge il 78% attraverso una combinazione di riduzione principale e l'apprezzamento del prezzo di casa.

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Figura 3

La tabella in Figura 4 mostra i pagamenti mensili combinati delle prime e seconde ipoteche. Si noti che il pagamento mensile è costante. Il tasso di interesse è una media ponderata. Il LTV è solo quello della prima ipoteca.

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Figura 4

Utilizzando la prima e la seconda ipoteca, $ 85 dollari possono essere salvati al mese per i primi 60 mesi. Ciò equivale a un risparmio complessivo di $ 5, 100. A partire dal mese 61, il primo mutuo autonomo guadagna un vantaggio di $ 35 al mese per i rimanenti termini dei mutui. Se dividiamo $ 5, 100 per $ 35, otteniamo 145. In altre parole, in questo scenario di rallentamento dei prezzi a casa, a partire dal mese 61, occorrerebbe altri 145 mesi prima del vantaggio di pagamento del primo mutuo autonomo senza PMI potrebbe riacquistare il vantaggio iniziale del primo e del secondo mutuo combinato. (Questo periodo di tempo sarebbe stato allungato se si considerava il valore temporale del denaro.)

Esempio 2: Un tasso rapido di peggioramento della casa Prezzo

L'esempio seguente si basa sulle stesse ipoteche come dimostrato in precedenza. Tuttavia, vengono utilizzate le seguenti stime di apprezzamento del prezzo di casa.

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Figura 5

In questo esempio, mostriamo solo una singola tabella dei pagamenti mensili per le due opzioni (vedi Figura 6). Notare che il PMI è caduto in questo caso nel mese 13 a causa della rapida valutazione del prezzo delle abitazioni, che abbassa rapidamente il LTV al 78%.

Figura 6

Con un rapido apprezzamento dei prezzi delle abitazioni, PMI può essere eliminato relativamente rapidamente. I mutui combinati hanno solo un vantaggio di pagamento di $ 85 per 12 mesi. Ciò equivale a un risparmio complessivo di $ 1, 020. A partire dal mese 13, l'ipoteca autonoma ha un vantaggio di pagamento di $ 35. Se dividiamo $ 1, 020 per 35, possiamo determinare che ci vorrebbero 29 mesi per compensare i risparmi iniziali dei primi e secondi mutui combinati. In altre parole, a partire dal mese 41, il mutuatario sarebbe finanziato meglio scegliendo la prima ipoteca di primo piano con PMI. (Questo periodo di tempo sarebbe stato allungato se si considerava il valore temporale del denaro.)

La linea inferiore

Per i mutuatari che hanno meno del 20% di anticipo, la decisione di utilizzare un primo "stand-alone "mutui e PMI o utilizzare una combinazione di una prima e seconda ipoteca è in gran parte una funzione di quanto velocemente si aspettano il valore della loro casa aumento. Se scelgono di pagare PMI, può essere eliminato attraverso una valutazione una volta che il LTV raggiunge il 78%. Se scelgono di utilizzare una combinazione di ipoteca prima e seconda, probabilmente avranno risparmi di pagamento iniziali, ma l'unico modo per eliminare la seconda ipoteca, che probabilmente avrà un tasso d'interesse superiore rispetto alla prima ipoteca, è pagandolo o rifinanziare sia il primo che il secondo in un nuovo mutuo autonomo. È necessario condurre un'analisi approfondita per analizzare le tue opzioni in base al tuo orizzonte temporale.