L'acquisto di una casa con un'ipoteca è probabilmente la più grande transazione finanziaria che entri. In genere, una banca o un prestatore ipotecario finanzierebbe l'80% del prezzo della casa, e l'utente accetta di restituirlo - con interesse - in un determinato periodo. Poichè stai confrontando i finanziatori, i tassi e le opzioni, è utile capire come l'interesse si accumula ogni mese e viene pagato.

Come viene calcolato il pagamento ipotecario mensile

In poche parole, ogni mese paghi una parte del capitale (l'importo che hai preso in prestito) più gli interessi maturati per il mese. Il mutuante utilizzerà una formula di ammortamento per creare un piano di pagamento che abbatte ogni pagamento in pagamento del capitale e degli interessi. La durata o la durata del prestito determina anche quanto pagherai ogni mese.

L'espansione dei pagamenti per più anni (fino a 30) comporta generalmente minori pagamenti mensili. Quanto più si prende per pagare la tua ipoteca, maggiore sarà il costo complessivo di acquisto per la tua casa, perché sarai pagando gli interessi per un periodo più lungo. Scopri come cambiare i termini del tuo mutuo può cambiare il costo della tua casa utilizzando il calcolatore ipotecario di Investopedia.

All'inizio del prestito, il capitale viene pagato lentamente poiché la maggior parte del pagamento viene applicata verso il pagamento degli interessi. Verso la fine del vostro prestito, molto poco del pagamento sarà applicato verso l'interesse, e la maggior parte di esso andrà verso il pagamento del principale. In linea, è possibile utilizzare una calcolatrice di ammortamenti per ottenere una comprensione di come l'interesse sia più costoso all'inizio di un prestito.

Imparare i termini: tasso fisso e tasso regolabile

Le banche e gli istituti di credito offrono principalmente due tipi di prestiti:

Tasso fisso: il tasso di interesse non cambia.

Rate regolabile: il tasso di interesse cambierà in condizioni definite. A volte viene definito un prestito a tasso variabile o ibrido.

Ecco come questi funzionano in un mutuo casa:

Mutuo a tasso fisso: Il pagamento mensile rimane lo stesso per la durata del prestito. Il tasso di interesse è bloccato e non cambia. I prestiti hanno una durata di rimborso di 30 anni; sono anche comunemente disponibili anche lunghezze più brevi di 10, 15 e 20 anni. I prestiti più brevi avranno maggiori pagamenti mensili compensati da tassi di interesse più bassi e un costo complessivo più basso.

Esempio: Un mutuo a tasso fisso di $ 200.000 per 30 anni (360 pagamenti mensili) a un tasso d'interesse annuo del 4,5%, avrà un pagamento mensile di circa $ 1, 013. (Tasse, assicurazioni , l'escrow è supplementare e non è incluso in questa cifra.) Il tasso di interesse annuale è suddiviso in un tasso mensile come segue: un tasso annuo di, per esempio, il 4,5% diviso per 12 equivale ad un tasso mensile di 0.375%. Ogni mese pagherai 0, 375% di interessi sull'importo che dovete veramente pagare in casa.

Il tuo primo pagamento di $ 1, 013 (1 di 360) applica $ 750 verso l'interesse e $ 263 verso il principale. Il secondo pagamento mensile, poiché il principale è un po 'più piccolo, accumula un po' meno interesse e un po 'più del principale verrà pagato. Con pagamento 359, la maggior parte del pagamento mensile verrà applicata verso il principale.

Mutuo a tasso variabile (ARM): Poiché il tasso di interesse non è bloccato, il pagamento mensile di questo tipo di mutuo cambia durante la durata del prestito. La maggior parte delle ARM ha un limite o un limite su quanto il tasso di interesse può oscillare, nonché quanto spesso il tasso di interesse può essere modificato. Quando il tasso aumenta o diminuisce, il creditore ricalcola il tuo pagamento mensile in modo da effettuare pagamenti uguali fino alla successiva correzione di tasso. Mentre i tassi di interesse aumentano, così fa il pagamento mensile; ogni pagamento si applica agli interessi e al capitale nello stesso modo di un'ipoteca a tasso fisso, per un certo numero di anni. I prestatori spesso offrono tassi di interesse più bassi per i primi anni di un ARM, ma poi i tassi cambiano frequentemente dopo - spesso come una volta all'anno.

Il tasso di interesse iniziale su un ARM è significativamente più basso di un mutuo a tasso fisso.

* Gli ARM possono essere interessanti se avete intenzione di rimanere in casa solo da pochi anni.

* Consideriamo quanto spesso il tasso di interesse si adeguerà. Esempio: 5/1 anno ARM ha un tasso fisso per cinque anni, quindi ogni anno il tasso di interesse si adatterà per il resto del periodo di prestito.

* Le ARM specificano il modo in cui determinano i tassi di interesse - possono essere legati a diversi indici finanziari come le bollette del Tesoro U. un anno. Chiedere al vostro pianificatore finanziario consulenza sulla scelta di un ARM con il tasso di interesse più stabile.

Esempio: A $ 200, 000 5/1 l'ipoteca a tasso variabile per 30 anni (360 pagamenti mensili) inizia con un tasso d'interesse annuo del 4% per cinque anni, è permesso cambiare. 25% ogni anno. Questo ARM ha un tasso di interesse del 12%. L'importo del pagamento per i mesi da 1 a 60 è di $ 955 ciascuno. Il pagamento da 61 a 72 è di $ 980. Il pagamento da 73 a 84 è di $ 1, 005. (Tasse, assicurazioni, escrow sono ulteriori e non incluse in queste cifre.) È possibile calcolare i costi online per un ARM.

Prestiti solo per interessi, regolari e Jumbo

Una terza opzione - generalmente riservata agli abitanti acquirenti ricchi o ai redditi irregolari - è un'ipoteca di interesse. Come suggerisce il nome, questo tipo di prestito vi offre l'opzione di pagare solo gli interessi per i primi anni ed è attraente per i proprietari di case per la prima volta a causa dei bassi pagamenti durante i loro anni di guadagno più bassi. Può anche essere la scelta giusta se si prevede di possedere la casa per un tempo relativamente breve e intende vendere prima che inizia il maggior versamento.

Un mutuo jumbo è di solito per importi rispetto al limite di prestito conforme, attualmente $ 424, 100 per tutti gli Stati ad eccezione delle Hawaii e dell'Alaska, dove è più elevato.Inoltre, in alcuni mercati immobiliari a prezzi elevati a livello federale come New York City, Los Angeles e tutta l'area San Jose-San Francisco-Oakland, il limite di prestito conforme è di $ 636, 150.

I prestiti jumbo di interesse sono anche disponibili, anche se di solito per i super-ricchi. Strutturata in modo analogo ad un ARM, il periodo di interesse solo dura fino a dieci anni. Dopo di che, il tasso si aggiusta annualmente e i pagamenti vanno verso il pagamento del capitale. I pagamenti possono aumentare significativamente in quel momento. (Potresti essere interessato a 5 tipologie di ipoteca rischiose da evitare)

Altre cose da considerare

* Esclusione e altre tasse. Avrai bisogno di un bilancio per altri elementi che aumentano in modo significativo l'importo del tuo mutuo mensile, come le tasse, i costi assicurativi e le spese di deposito. Questi costi non sono fissi e possono oscillare. Il prestatore elencerà i costi aggiuntivi come parte del contratto di mutuo.

* Dovresti pagare un po 'di extra ogni mese? In teoria, pagando un po 'di extra ogni mese per ridurre il principio è un modo per possedere più velocemente la tua casa. I professionisti finanziari raccomandano di pagare debiti straordinari, come ad esempio carte di credito o prestiti studenteschi, i conti di risparmio siano ben finanziati e quindi considerare il pagamento di ogni mese.

* L'interesse è una detrazione fiscale. Se specificate le detrazioni sul tuo rendimento annuale, l'IRS ti permette di dedurre i pagamenti di interessi su ipoteca domestica; per i rendimenti statali, la deduzione varia. Verificare con un professionista fiscale informazioni specifiche riguardo alle regole di qualificazione. Per molti proprietari di abitazione, questa detrazione di interessi ipotecari è una delle perdite più grandi che possono mai trarre vantaggio.

La linea di fondo

La politica nazionale favorisce gli acquirenti di casa tramite il codice fiscale e per molte famiglie l'acquisto di casa è il modo migliore per costruire un bene come un uovo di pensione. Inoltre, se si può astenersi dal rifinanziamento in contanti, la casa che si acquista all'età di 30 anni con un'ipoteca a tasso fisso a 30 anni sarà interamente versata all'ora di raggiungimento dell'età normale di pensionamento, dandovi un posto a basso costo per vivere quando i tuoi guadagni diminuiscono. Nonostante le turbolenze dopo il crollo finanziario del 2008 e il successivo crollo della bolla immobiliare, la proprietà a casa è qualcosa che dovresti considerare nella pianificazione finanziaria a lungo termine.

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