Se stai pensando di acquistare un appartamento e sei un principiante, devi conoscere le differenze tra un appartamento che è una cooperativa (co-op) e un condominio (condominio) e il conglomerato molto più raro e spesso frainteso dei due, il condo. I condomini sono popolari in tutti gli Stati Uniti, i co-ops si trovano in grandi città e costituiscono il pezzo più grande del mercato di vendita di New York City. Condopi sono pochi e lontani e poco compresi che un broker immobiliare, quando viene chiesto di definirli, ha dichiarato: "Non sono sicuro, ma è legale? "Sì, vedi sotto.

- In primo luogo, un po 'di storia: Secondo un articolo in un mese chiamato The Cooperator, ci sono record di condomini esistenti nel 2000 aC (erano in grotte?). Ciò avrebbe fatto co-operatori praticamente nuovi, con il primo al mondo apparentemente creato dopo un incendio causato una grave carenza di alloggi a Rennes, in Francia nel 1720.

Ci sono voluti altri 150 anni prima che il concetto si fosse fatto strada attraverso lo stagno a Manhattan. Gli storici non sono d'accordo sul luogo dove è stato costruito il primo co-op di Manhattan - alcuni dicono West 18th Street nel 1876, altri 152 West 57th Street nel 1881. Qualunque sia stato, è stato un concetto che ha preso in considerazione. Ora il 75% del mercato di New York è co-ops, condomini del 25%, ma quella condominio è salita costantemente: negli anni '80 il 15%, negli anni '90, il 20%. E per i collezionisti di fatti strani: Probabilmente uno degli edifici più noti della recente storia U. S. era un co-op - il Watergate.

Qui confrontiamo condomini e co-op - i due tipi di proprietà che probabilmente prenderai in considerazione. Il strano conglomerato dei due - il condop - può venire ultimo poiché non ci sono molti di quelli intorno.

Condomini e Co-ops: la differenza di definizione

Quando acquisti un condominio, il tuo appartamento e una percentuale delle aree comuni appartengono a te; hai acquistato immobili. Quando acquisti un co-op, hai acquistato azioni in una società di edifici, azioni che permettono di occupare un'unità in quel edificio. Alla chiusura di un condominio ti verrà dato un atto, molto simile a quello che avevi acquistato una casa; alla chiusura per un co-op, avrai un contratto di locazione proprietario.

Ottenere accettato

Potete scegliere un co-op o condo ma questo non significa che il co-op o il condominio vi sceglieranno. Avrete bisogno di passare un processo di approvazione che può, soprattutto nel caso di un co-op, essere lungo e a volte arduo. Dovrai inviare un pacchetto informativo dettagliato alla scheda di co-op catalogando tutti i tuoi rapporti finanziari. In un co-op, il consiglio può approvare o rifiutare qualsiasi potenziale proprietario e prende molto seriamente la propria responsabilità di proteggere gli interessi di tutti i proprietari selezionando i migliori candidati.

Secondo BrickUnderground, un sito web immobiliare a New York, le tavole di co-op sono "onnipotenti" - quasi. Possono giustiziarti per quasi tutte le ragioni, a condizione che non violino la Legge sui Diritti Umani della città, che vieta rifiuti per motivi di razza, credo, colore, origine nazionale, sesso, età, disabilità, orientamento sessuale, stato civile , cittadinanza, occupazione o sulla base di quanti bambini avete. Tutto il resto è il gioco giusto: da come si dividono i capelli, se si hanno a tutti. E per ora, comunque, non hanno assolutamente alcun obbligo di dirti perché ti hanno rifiutato. "

Le storie relative ai requisiti di bordo e alle interviste a bordo di notte sono legioni a NYC in particolare. Alcune tavole richiedono anche di portare il tuo animale domestico per un "intervista" di bordo - davvero.

Per lungo tempo è stata accettata la saggezza che era più facile accettare da un condominio che un bordo co-op. Victoria Vinokur, un mediatore immobiliare esperto a New York, concorda, ma con un caveat: "La maggior parte delle persone pensa che solo perché stanno acquistando un condominio non ci sono regole su niente ma questo non è il caso", dice. Generalmente, "i requisiti di un condominio non sono altrettanto rigorosi quanto quelli di un bordo di co-op, ma la maggior parte delle schede condominiali richiede pacchetti di applicazioni con informazioni finanziarie. "E il processo di approvazione del consiglio di amministrazione di solito non prende tutto il tempo che fa con un co-op.

Finanziamento

Il finanziamento dell'acquisto di un condominio è disciplinato dai mercati finanziari, non da un consiglio di amministrazione, e quindi più flessibile rispetto a quello di un co-op. Generalmente un acquirente può finanziare fino al 90% del prezzo di acquisto di un condominio.

Con un co-op, l'acconto è fissato dal consiglio, e alcuni edifici richiedono somme sostanziali. Vinokur dice che "in generale, a Manhattan, gli acquirenti potenziali dovrebbero essere disposti a ridurre almeno il 20-50% del prezzo di acquisto. "

Spese mensili

Nei condomini, la fattura mensile viene chiamata" spese comuni "; in co-ops è "manutenzione. "Entrambe le spese coprono il mantenimento dell'edificio, il pagamento del personale e spesso l'acqua, il gas, il calore e l'aria condizionata. Ogni mese il proprietario co-op scrive un controllo, mentre il condominio scrive due: uno per il mantenimento dell'edificio e un altro per le imposte immobiliari dell'unità. Le spese di manutenzione di Co-op includono le tasse immobiliari dell'edificio e una quota degli interessi sul mutuo immobiliare dell'edificio, e sono spesso superiori alle spese comuni e alle imposte immobiliari condotte da un condominio.

Entrambe le schede condominiali e co-op consentono di aggiungere valutazioni alle spese di manutenzione / comuni per coprire eventuali maggiori spese che possono verificarsi - un'ampia riparazione, la necessità di più personale, ecc.

Regole

Una delle ragioni per cui molte persone sono attratte dal concetto di condominio è la percezione che ci sono meno regole che con un co-op. Questo è di solito vero, ma secondo Vinokur, "bisogna ancora utilizzare i concessionari licenziati per le ristrutturazioni e ottenere l'approvazione del condominio per il lavoro.E ci sono ancora regole per subletting e installare lavatrici / asciugatrici e se gli animali domestici sono o non sono ammessi. "

La questione del subletting è spesso una bandiera rossa con schede co-op e una che regolano attentamente; in condomini, la subletting è più facile da organizzare. Se si attenga alle regole, che di solito non sono onerose, è possibile affittare il condominio. Questo è il motivo per cui i condomini sono la scelta migliore come proprietà di investimento.

e Acquisto di una seconda casa da affittare: Dos and Don'ts. Deduzioni fiscali Co - gli azionisti hanno diritto a effettuare una detrazione fiscale per la parte della loro tassa di manutenzione mensile che rappresenta la loro quota delle imposte immobiliari dell'edificio e la loro proporzione degli interessi sull'ipoteca dell'edificio.

I proprietari di condominio ricevono gli stessi vantaggi fiscali / detrazioni come qualsiasi altro proprietario di abitazione tra cui una deduzione per gli interessi sul loro mutuo. (Vedi

Introduzione all'acquisto di un

Condominiu m, per maggiori informazioni.) E adesso, su quei Condop Un Condop è una categoria creata negli anni '80 dai proprietari e gli sviluppatori che hanno voluto aggirare una regola IRS che ha minacciato di soffocare i loro profitti. La regola ha affermato che un co-op non potrebbe guadagnare più del 20% del proprio reddito da parte degli azionisti non residenti, ossia gli spazi commerciali. Se la cifra è andata oltre il 20%, gli azionisti non potevano prendere una detrazione fiscale di casa. Quindi, per risolvere questo problema, i proprietari e gli sviluppatori hanno "diviso" il loro edificio.

Molti conduttori dispongono di spazi commerciali sostanziali e molto redditizi, ma i residenti ei proprietari degli spazi commerciali devono essere in grado di cooperare per evitare interazioni controverse. Se stai considerando un condop, fare un po 'di lavoro di detective per scoprire come funzionano bene i due gruppi di giocatori e se c'è qualche controversia pendente.

"Molti mediatori usano il termine" condop "per riferirsi ad un edificio co-op con regole condominiali", dice l'avvocato immobiliare Adam Stone di Regosin, Edwards, Stone & Feder, piuttosto che un edificio che sia veramente un condop. Mentre alcuni conduttori possono avere politiche liberali nei confronti di sublime e acquirenti, "non sarebbe perché fanno parte di un condo", dice Robert Braverman di Braverman Greenspun, osservando che "i co-ops che ho rappresentato in condop difficile per le imprese e le vendite come qualsiasi co-op stand-alone.

La linea inferiore

La decisione di acquistare un condominio o un co-op (o un condop) dipende dalle tue finanze; quanto sei comodo di avere quelle finanze esaminate intensamente; il tipo di edificio che vuoi vivere (quello che viene gestito come una comunità cooperativa o uno che è più come un gruppo di proprietari di abitazione sciolti che condividono spazi e spese comuni); e in ultima analisi, quanto ti piace sentire di seguire le regole di costruzione che possono includere se puoi subalterne, suonare il pianoforte dopo le 22.00 o lasciare gli stivali al di fuori della tua porta in un giorno nevoso. Come sempre, qualsiasi acquisto importante come una casa richiede il consiglio di esperti - esperti agenti immobiliari, avvocati e consulenti finanziari che possono esaminare i pro ei contro di ogni tipo di acquisto e consigliarvi ogni passo del percorso.

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