La proprietà domestica è stata a lungo sostenuta come l'episodio del sogno americano. E per alcune persone è stato. In altri casi, la decisione di acquistare una casa può essere un incubo finanziario - non chiamarono quel film di rinnovamento domestico "The Money Pit" per niente.

Le persone che sostengono l'acquisto di una casa spesso insistono affinché il noleggio sia l'equivalente di buttare via i tuoi soldi. Alcuni sostengono che la proprietà di casa è meglio di affittare perché è possibile effettuare pagamenti mensili di mutuo che sono uguali e, in alcuni casi, al di sotto del costo del noleggio. Altri sottolineano il fatto che i valori di casa vanno nel tempo come un modo per suggerire che una casa è un grande investimento. E può essere - ma non in tutti i mercati e non per ogni persona.

Infatti molti studi puntano nell'altra direzione, come vedremo di seguito. E sempre più americani stanno facendo questa scelta. "A metà del 2015, 43 milioni di famiglie e individui hanno vissuto in alloggi per affitto, quasi 9 milioni dal 2005 - il più grande guadagno in un periodo di 1 anno in record", secondo un 2015 studio del Centro comune per gli studi di alloggiamento dell'Università di Harvard. Inoltre, il 37% di tutte le famiglie affitta, che è la percentuale più elevata dalla metà degli anni '60, ha riferito lo studio.

Esploriamo quattro motivi per cui scegliere di affittare, a differenza dell'acquisto, una casa può essere una decisione saggia.

Possedere una casa può legare

Se si dispone di un tipo di lavoro che comporta una frequente trasferimento, l'affitto è sicuramente la scelta più intelligente. E 'più difficile sbarazzarsi di una casa o di un appartamento che possiedi che di uscire da un contratto d'affitto. Se sei fortunato, il tuo padrone di casa ti permetterà di interrompere il tuo affitto, purché abbia sufficiente avviso, forse da uno a due mesi, per trovare un nuovo affittuario per riempire il posto vacante. Alcuni locatori potrebbero anche desiderare di conservare una parte, o addirittura tutto, del deposito cauzionale, che di solito è l'equivalente di un mese di affitto, come compenso per la cessazione anticipata. Stati effettivamente hanno una protezione per gli inquilini che lasciano prima della fine di un contratto di locazione chiamato "il dovere del padrone di casa per mitigare i danni", secondo il sito legale Nolo. Clicca qui e scorri verso il basso per le informazioni statali di Nolo.

La vendita di una casa richiede molti altri passi e spesso molto più tempo - soprattutto durante una recessione del mercato. Coloro che finirono in subacquei durante l'ultimo crash di alloggi, avevano l'onere aggiuntivo di finire perché dovevano essere più sulle loro case di quello che erano effettivamente vale la pena. La gente in quella situazione avrebbe bisogno di trovare contanti extra per non solo pagare il prestito, ma anche trovare un nuovo posto in cui vivere. Vedere Opzioni ipotecarie per i proprietari di case subacquee .

A seconda dell'area del paese in cui si trova la proprietà e l'attuale salute del mercato immobiliare, trovare un acquirente qualificato per la tua casa può richiedere a volte mesi, persino anni.Per migliorare le vostre probabilità, vedere Come preparare la tua casa per una vendita rapida e Prendi il dolore dalla vendita della tua casa - Online . La proprietà di una casa può legare i tuoi soldi Il direttore radiofonico e il consulente finanziario Dave Ramsey ha detto meglio: "Quando si è rotto le persone acquistano case, li rende intermediari, non finisce per essere una benedizione finanziaria ". Per la maggior parte, l'acquisto di una casa richiede una persona a fare un grande investimento, se stai pagando per esso libero e chiaro, o un grande pagamento anticipato, se si sceglie di ottenere un mutuo.

Entrambe le opzioni richiederanno la maggior parte delle persone a ridurre significativamente le riserve liquide liquide in cambio di un bene molto illiquido. Ciò può lasciare alcuni individui o famiglie finanziariamente impreparati per emergenze inaspettate, come una paura di salute, incidente d'auto o perdita di posti di lavoro. Il noleggio è un'opzione molto più saggia per coloro che non hanno ancora costruito un importante fondo di emergenza delle spese standard da 3 a 6 mesi.

Se hai fondi di emergenza e soldi sufficienti per investire in una casa, allora la decisione è se se l'acquisto è un uso migliore dei tuoi soldi che affittare e investire i tuoi fondi altrove. Vedere la sezione successiva per una discussione su come un investimento reale sia una casa.

In confronto a altre opzioni, una casa è un investimento terribile

Non sempre, ma molte statistiche a favore della proprietà di casa sono sorprendentemente deboli: a seconda di quando hai acquistato la tua casa, potrebbe essere meglio affittare e investire i soldi salvato (non richiedendo un acconto e fondi per la manutenzione domestica, le imposte sulle assicurazioni e sulle proprietà).

Dal 2005 al 2012, i prezzi delle case sono crollati del 42%, secondo uno studio di HelloWallet del 2014, "House of Cards: La Misconosciuta Consumer Finance of Homeownership", che ha sottolineato che la metà degli attuali proprietari di abitazione (oltre 40 milioni di famiglie) hanno acquistato le loro case durante i periodi di tempo in cui i venditori abituali di casa sarebbero stati migliori a noleggiare di investire ". La sua conclusione a favore dell'investimento si basa sull'utilizzo di un conto pensionistico differito fiscale che guadagna un rendimento nominale del 6%, in quanto questi sono gli equivalenti più vicini ai benefici fiscali concessi ai proprietari di abitazione che detrarono il loro interesse ipotecario sulle loro imposte federali.

Lo studio, che ha incluso fattori come le imposte locali e due livelli di reddito in 20 città, conclude inoltre: "Il costo dell'assonazione rispetto all'acquisto di una casa paragonabile (chiamato" rapporto prezzo / prezzo ") è quasi altrettanto importante come previsto per la valutazione del prezzo delle abitazioni per determinare se una persona dovrebbe affittare o comprare ".

Mentre è vero che i valori domestici apprezzano nel tempo, i costi effettivi di possedere e mantenere una proprietà possono diminuire notevolmente il suo tasso di rendimento effettivo. Uno dei professori di economia più famosi di Yale, Robert Shiller, ha condotto una ricerca che ha scoperto che "i prezzi delle case in America sono aumentati di una media annua di soli 0,4% in termini reali tra il 1890 e il 2004".

Questa cifra non prende in costi di conto come le imposte sulla proprietà, spese di chiusura, assicurazioni, interessi ipotecari e spese di manutenzione semplici.Un fattore da includere: quanto tempo intendi vivere nella proprietà. Più si rimane, più si ammetterà i costi di chiusura e altre spese uniche.

Da una prospettiva di investimento, l'acquisto di una casa solo per avere un posto dove vivere è un terribile posto per mettere i vostri soldi. Sarai in grado di ottenere un miglior ritorno affittando un appartamento per te e utilizzando i soldi che avresti usato per fare un acconto sulla tua casa per investire in qualcosa di simile in affitto che ti paga ogni mese. L'investitore immobiliare Grant Cardone una volta ha descritto questa azione come "affittare dove vivete e possedere [che cosa puoi affittare".

Interesse ipotecario: costoso - e non puoi utilizzare la deduzione

Il vasto la maggioranza degli americani non dispone delle risorse per acquistare una casa senza un mutuo per coprire la differenza tra il prezzo di vendita e quello che possono permettersi. Sebbene un'ipoteca potrebbe sembrare buona su carta, i pagamenti degli interessi, quando si aggravano per un paio di decenni, possono portare a qualcuno che ripagherà molto di più di quanto avevano originariamente prestito per acquistare una casa. Ad esempio, un mutuo a tasso fisso di 30 anni, pari a $ 100.000, a interessi del 3, 5%, ti costerà $ 161, 656. 09 - o $ 61, 656. 09 in interessi se non lo pagherai presto.

Un vantaggio per avere un'ipoteca, i proprietari di case potenziali sono detti, è la deduzione federale di imposta sul reddito per interessi ipotecari. Il problema è, per poterlo prendere, devi specificare le tue deduzioni sulla tassa sul reddito e solo il 25% dei proprietari di abitazione farlo, secondo lo studio HelloWallet. Il motivo: la dimensione della deduzione standard, che per il 2016 è di $ 6,300 per un singolo filer e di $ 12,600 per i "contribuenti sposati, depositati insieme". Una famiglia ha bisogno di molte deduzioni per fare meglio dell'importo standard.

Le famiglie ricche con mutui elevati nei mercati immobiliari costosi, o quelli con tasse di proprietà elevate, finiscono per beneficiare, ma molti altri non lo fanno. Infatti, "i proprietari di abitazione con i redditi mediani non realizzano benefici fiscali federali da possedere nel 75% delle principali città del nostro campione", ha concluso il rapporto. Proprietari di abitazioni più ricchi - con più bassi tassi di imposta e prestiti spesso più grandi - sono più probabili essere in grado di utilizzare la deduzione. Ha anche sottolineato che nel tempo, la parte di interessi (deducibili) del pagamento del mutuo diminuirà mentre la deduzione standard probabilmente salirà.

La linea inferiore

L'acquisto di una casa non è sempre una decisione finanziaria. Ci sono molti svantaggi a possedere piuttosto che affittare. Questi includono non essere in grado di muoversi facilmente, avendo una grande somma di denaro investito in un'attività illiquida, pagando un sacco di soldi in interesse e realizzando un basso tasso di rendimento reale.