Sei un potenziale acquirente di casa che ha difficoltà a garantire il finanziamento? Sei un proprietario di abitazione che vuole vendere ma ha difficoltà a trovare un acquirente?

Come acquirente, ottenere un'ipoteca può essere difficile se la tua situazione finanziaria non si inserisce in piccole caselle - un salario prevedibile che può essere documentato con stoppini di paycheck e forme W-2, una storia di lavoro stabile senza interruzioni e un punteggio di credito brillante. E come venditore, la chiusura di un accordo per la tua casa può essere difficile se i mutuatari hanno difficoltà ad ottenere approvati per i prestiti. Non sarebbe bello se potessi eliminare l'uomo centrale e trovare un altro modo per completare la transazione?

In questo articolo, ci concentreremo su un poco noto finanziamento di opzione-venditore, che può aiutarti a comprare o vendere una casa.

Tutorial: Fondamenti ipotecari

Come funziona il finanziamento del venditore?

Il finanziamento del venditore è proprio quello che sembra: invece che l'acquirente ottiene un prestito dalla banca, la persona che vende la casa presta all'acquirente i soldi per l'acquisto.

L'acquirente e il venditore eseguono una nota promozionale che prevede un tasso di interesse, un piano di rimborso e le conseguenze del default. L'acquirente invia i suoi pagamenti mensili per il mutuo al venditore, che ottiene guadagnare interesse sul prestito, forse a un tasso più elevato di quello che potrebbe ottenere altrove. Se il venditore sceglie di vendere il prestito (più su quello più tardi), l'acquirente invierà i pagamenti mensili per l'ipoteca all'investitore che acquista il prestito. (Per ulteriori informazioni su questo argomento, vedere Note promozionali: Non è il tuo IOU medio .)

Gli accordi di finanziamento del venditore sono spesso a breve termine, come ad esempio cinque anni, con un pagamento a pallone dovuto alla fine. L'idea è che l'acquirente sarà in grado di rifinanziare prima di allora. Ovviamente, accordi come questo possono seriamente indebolire se non siete attenti.

Il finanziamento del venditore tende ad essere più comune nei mercati in cui i mutui sono difficili da trovare. Ci sono due ragioni per questo:

• Se i mutui sono facili da ottenere, ma un acquirente interessato non può ottenere uno, il venditore sarà fortemente sospetto della capacità del compratore di pagare. Quindi, quando i prestiti sono generalmente difficili da ottenere, è più probabile che ci potrebbero essere dei buyer qualificati là fuori che hanno difficoltà a garantire il finanziamento tradizionale.
• Quando il credito è stretto, la vendita diventa più difficile, quindi i venditori di case hanno maggiori probabilità di considerare alternative alternative.

Perché il finanziamento del venditore è poco comune?

Se sei un venditore, la tua prima obiezione a questa disposizione potrebbe essere: "Ma non ho i soldi per prestare a un acquirente!" La tua seconda obiezione potrebbe essere: "Non voglio diventare un prestatore, è troppo rischioso". Un altro motivo per cui il finanziamento del venditore non è così comune è che la maggior parte dei venditori necessita dei proventi totali dalla vendita della loro casa per acquistare la loro prossima casa.

Ma secondo Robin Daniels, un investitore immobiliare e un padrone di casa nella Florida centrale, "Molti venditori hanno paura di vendere con il finanziamento del proprietario, ma non sanno che la nota che detengono è qualcosa che può essere venduto a qualcun altro. accadere lo stesso giorno di chiusura, in modo che il venditore ottiene subito in contanti ". In altre parole, i venditori non hanno bisogno di avere i contanti, né devono diventare finanziatori.

L'altro motivo per cui il finanziamento del venditore è sconosciuto è che le persone non ne hanno familiarità.

L'investitore immobiliare Don Tepper di Solutions 3D LLC afferma: "Ci sono in realtà decine di altri modi per acquistare: opzione di locazione, acquisto di contratto di locazione, contratto di terreno, contratto d'azione, condivisione di azioni, mutui d'imballaggio - e l'elenco va La maggior parte dei compratori, e la maggior parte degli agenti immobiliari, non sa come funziona nessuno di questi ". (Per maggiori informazioni sulle opzioni di locazione, sugli acquisti di locazione e sulle altre opzioni, leggere le parole Affitto da affittare, Affittare in affitto e Immobili in affitto da affittare pieno di insetti .) > Perché un venditore potrebbe offrire un finanziamento?

Un venditore di casa potrebbe essere disposto a offrire un finanziamento per una serie di ragioni:

per ridurre al minimo i costi di trasporto, in attesa di trovare il compratore perfetto e ottenere un affare rapidamente

• per distinguere la proprietà da altri elenchi e ottenere ha venduto più velocemente, specialmente in un mercato
• per aumentare la possibilità di raccogliere il prezzo richiesto della casa
• per ottenere un anticipo per acquistare un'altra proprietà
• per pagare il debito
• associato a possedere la casa
• In altre parole, il finanziamento del venditore non è solo vantaggio per gli acquirenti che non si qualificano (o non vogliono) i finanziamenti tradizionali. Favorisce anche i venditori, in particolare quelli che sono particolarmente motivati ​​a vendere le loro case.

Vantaggi per gli acquirenti

Il finanziamento del venditore ha molti vantaggi per gli acquirenti:

1.

Il processo di chiusura può essere più veloce. Prudenti acquirenti e finanziatori utilizzeranno sempre il periodo di chiusura per eseguire la loro due diligence. Ma con il finanziamento del venditore, il processo di chiusura può essere più veloce. Willie Kathryn Suggs, il principale broker e proprietario dell'intermediazione immobiliare a base di Harlem che porta il suo nome, afferma che con il finanziamento del venditore, "l'affare si chiude più velocemente in quanto non c'è alcuna attesa per il funzionario di prestito bancario, sottoscrittore e reparto legale per cancellare il file - un processo che a New York si estende facilmente a due o tre mesi per una casa di fila e più a lungo per un co-op. "

2.

I costi di chiusura sono più bassi. Suggs nota inoltre: "Gli acquirenti amano il finanziamento del venditore perché possono ottenere in casa meno soldi e non devono pagare le spese bancarie e le spese di valutazione."

3.

La somma dei pagamenti può essere estremamente flessibile . Invece di dover soddisfare una banca o un mandato governativo minimo, l'importo del pagamento può essere qualunque sia il venditore e il compratore d'accordo. Questo non significa necessariamente che il venditore accetti un anticipo inferiore a quello che l'acquirente sarebbe stato tenuto a pagare altrove, ma è sempre una possibilità. (Potresti voler verificare

4 alternative a un'ipoteca tradizionale .) Svantaggi per gli acquirenti

Ci sono anche alcuni problemi potenziali da considerare quando si indaga l'opzione di utilizzare il finanziamento del venditore:

1.

Gli acquirenti dovrebbero aspettarsi di pagare un tasso di interesse più elevato di quello che avrebbe fatto a una banca. Gli acquirenti dovranno pagare un tasso d'interesse che rende il venditore a prestare loro denaro per investire i propri soldi altrove.

2.

Gli acquirenti devono ancora dimostrare di essere degni di mutuatari . È una cosa se un compratore e un venditore vogliono solo rimuovere la banca dall'equazione. Tuttavia, se un acquirente non si qualifica per un'ipoteca tradizionale, potrebbe esservi una buona ragione per questo - e un venditore potrebbe non voler diventare prestatore di quella persona.

3.

Gli acquirenti devono assicurarsi che il venditore possieda la casa libera e chiara o che il mutuante del venditore accetta la transazione di finanziamento del venditore . Secondo Jason Burkholder, broker / sales manager e agente immobiliare con Weichert, Realtors - Engle & Hambright, "la maggior parte dei mutui ha una clausola" dovuta in vendita "che vieta al venditore di vendere la casa senza pagare l'ipoteca. Quindi, se un venditore fa il finanziamento del proprietario e la società ipotecaria scopre, considererà la casa 'venduta' e richiede il pagamento immediato del debito in modo completo, che consente al prestatore di precludere. "

4.

Il venditore originale potrebbe vendere la nota promemoria . Non è davvero un grosso problema se questo accade, ma significa che la persona che l'acquirente pensa di fare i suoi pagamenti può cambiare. La stessa cosa accade per tutto il tempo con i mutui tradizionali.

Fare che succeda

Se il finanziamento del venditore si rivolge a voi come venditore o acquirente di casa, come fai a farlo?

Aggiungilo alla lista

• Come venditore, puoi offrire il finanziamento del venditore nel tuo annuncio. Semplicemente aggiungendo tre parole alla tua lista - "Finanziamento venditore disponibile" - avviserà i potenziali acquirenti ei loro agenti dell'opzione unica che offri.

  Effettuare le informazioni disponibili

• Quando i potenziali acquirenti visualizzano la tua casa, è possibile escludere una scheda informativa che descriverà in dettaglio i termini del finanziamento venditore che offri. Può anche essere una buona idea descrivere il finanziamento del venditore poiché molti acquirenti non ne saranno accorti.

  Chiedere al venditore di offrirlo

• Gli acquirenti che cercano il finanziamento del venditore potrebbero provare a chiederlo. Todd Huettner, un broker di ipoteca e il presidente di Huettner Capital, con sede a Denver, afferma: "Il segreto per ottenere il finanziamento del proprietario è quello di presentarlo correttamente, piuttosto che chiedere se il finanziamento del proprietario sia un'opzione. esempio: "La mia offerta è piena di prezzo con il 20% di sconto, il finanziamento del venditore per $ 350.000 al 6%, ammortizzato in 30 anni con un pallone a cinque anni. Se non rifinanzierò in due o tre anni, aumenterò tasso al 7% negli anni quattro e cinque. '"

  Crea una comoda situazione

• Huettner suggerisce inoltre che gli acquirenti dipingono un'immagine per rendere il venditore confortevole con l'offerta di finanziamenti.Il venditore vuole sapere perché un acquirente non potrebbe qualificarsi per un mutuo altrove, ma è ancora degno di credito. Per esempio, Huettner dice che un potenziale acquirente potrebbe avere un buon credito e un buon anticipo, ma potrebbe aver appena iniziato una nuova attività e non potrà beneficiare di un prestito per due anni. Allo stesso modo, i venditori devono dipingere un'immagine per rendere l'acquirente confortevole con la disposizione. Dovrebbero spiegare in modo approfondito all'acquirente quali sono i finanziamenti del venditore, come funziona e perché l'acquirente dovrebbe considerarlo.

  Poiché il finanziamento del venditore è sconosciuto, il compratore e il venditore sarebbero saggi ad ogni consulente esperti finanziari e legali che capiranno come funziona prima di entrare in una tale transazione. Questi esperti dovrebbero cercare i migliori interessi dei loro clienti e guidarli attraverso il processo.

La linea inferiore

C'è più di un modo per acquistare o vendere una casa. Solo perché la tua situazione finanziaria è un po 'più complicata rispetto ai prestatori tradizionali preferisce non significa che non puoi comprare. E solo perché le banche non approvano facilmente i mutuatari non significa che non puoi vendere la tua casa in fretta - e per quello che vale la pena. Il finanziamento del venditore potrebbe essere solo la soluzione che hai cercato. (Se siete ancora sulla recinzione su come acquistare un immobile, consulta

Affittare o acquistare? I numeri finanziari .)