Per molti americani, i beni immobili, sotto forma di una casa di famiglia o di un affitto, sono la loro singola classe di investimenti più grande. Questi investitori spesso percepiscono immobili come uno degli investimenti più sicuri e più affidabili in un periodo di tempo. Tuttavia, l'investimento immobiliare comporta un elevato costo di ingresso (generalmente finanziato da un prestito con interesse), un lungo periodo di investimenti e una grande incertezza. Invece di acquistare proprietà reali, gli investitori possono considerare seppellire le opzioni immobiliari come un modo per investire in immobili con un costo inferiore e con meno spese.

Uno sguardo realistico sul calcolo dell'utile nel settore immobiliare

Un investitore immobiliare novizio può guardare un appartamento con due camere da letto e vedere che in 5 anni è aumentato di valore da $ 100 000 a $ 300 , 000 e concludono una triplicazione del valore degli investimenti. Tuttavia, questa semplice analisi manca le spese correlate alla routine, che possono includere spese di finanziamento per l'acquisto di immobili, pagamenti mensili, registrazioni e tasse di bollo, tasse di proprietà, commissioni agli agenti durante l'acquisto o la vendita, spese mensili di associazione, manutenzione e riparazioni, assicurazioni e altre imposte locali applicabili (ad esempio, le imposte sui redditi da capitale in vendita o una valutazione di proprietà sopra un determinato livello che qualifica il titolare per una tassa di patrimonio).

Considerando tutti questi fattori, la valutazione realistica dei rendimenti per proprietà è ridotta sostanzialmente e potrebbe non essere completamente compreso dall'investitore comune (relativo: Come calcolare i rendimenti degli investimenti). Gli sviluppi durante il periodo di investimento possono causare difficoltà a vendere l'immobile in un secondo momento. Ad esempio, una nuova autostrada rumorosa o un picco di criminalità può svalutare la proprietà. (Related: I fattori più importanti per investire in immobili)

Un modo più economico per investire e ottenere profitti nel settore immobiliare è attraverso opzioni immobiliari.

Che cosa è un'opzione immobiliare?

Un'opzione immobiliare è un apposito contratto tra due parti (un acquirente e un venditore). Il venditore offre all'acquirente l'opzione di acquistare una proprietà, per un determinato periodo di tempo a un prezzo fisso. L'acquirente acquista l'opzione di acquistare o meno la proprietà durante il periodo di tempo specificato.

Per il diritto di questa opzione, l'acquirente paga al venditore un premio di opzione. Se l'acquirente decide di acquistare la proprietà (ovvero esercitare l'opzione immobiliare), il venditore deve vendere la proprietà all'acquirente secondo i termini del contratto preesistente.

Potresti aver incontrato il concetto di opzioni quando acquisti le scorte. Le opzioni offrono molte scelte all'acquirente. Possono essere esercitati presto (tipo americano), detenuti fino alla scadenza dell'opzione o venduti ad un secondo acquirente prima della scadenza.

Le opzioni immobiliari sono comunemente utilizzate dagli sviluppatori di proprietà e dagli investitori in proprietà residenziali commerciali o di fascia alta.Le opzioni immobiliari offrono maggiore flessibilità e negoziazione a basso costo e opportunità di investimento agli acquirenti, con benefici limitati ai venditori.

Esempio di Opzioni sulle Opzioni Immobiliari

Ecco un'analisi completa del rischio e della ricompensa di uno scenario delle opzioni immobiliari. Supponiamo che un costruttore abbia $ 500.000 e vuole acquistare un terreno per il quale il venditore vuole $ 2 milioni. Il costruttore non è sicuro di poche cose:

1) Il costruttore può aumentare $ 1. 5 milioni attraverso prestiti bancari o altre fonti?

2) Può il concessionario ottenere i permessi necessari per lo sviluppo residenziale o commerciale o ulteriore suddivisione della proprietà?

3) Il costruttore può raccogliere fondi e ottenere permessi prima che un altro costruttore comprenda la terra?

In questa situazione, un'opzione immobiliare è appropriata. Per un costo definito non rimborsabile (chiamato premio dell'opzione immobiliare o l'importo) di circa 25.000 dollari, il costruttore può inserire un contratto di opzione immobiliare con il venditore. L'opzione immobiliare consente al costruttore di bloccare il prezzo di vendita di proprietà a $ 2 milioni per un periodo di 6 mesi. Durante questo periodo, il costruttore può raccogliere fondi, ottenere permessi e acquistare la proprietà (spendendo un totale di 2 milioni di dollari più il premio di $ 25.000), a piedi dalla proprietà (e perdere i 25.000 dollari) o vendere l'opzione ad un altro acquirente per un prezzo negoziabile. In entrambi i casi, il venditore farà ulteriori $ 25.000 dalla proprietà.

Il contratto di opzione immobiliare includerà le seguenti condizioni:

dettagli della proprietà (posizione, dimensione e altre specifiche)

• durata del contratto (6 mesi dalla data di scadenza)
• ($ 25.000 non rimborsabile pagato dall'acquirente al venditore alla data di scambio)
• prezzo d'acquisto concordato se l'opzione è esercitata durante il contratto ($ 2 milioni)
• Per la durata di 6 mesi del contratto ci sono quattro possibili scenari.

Scenario 1:

Il costruttore è approvato per un $ 1. 5 milioni di prestiti bancari. Inoltre conferma di poter ottenere i permessi necessari per lo sviluppo. Esercita la sua opzione immobiliare per acquistare la proprietà a un prezzo predeterminato di 2 milioni di dollari. Il venditore riceve 2 milioni di dollari e tiene premio aggiuntivo aggiuntivo di $ 25.000. Scenario 2:

Dopo 2 mesi, il costruttore scopre che non sarà in grado di ottenere un permesso di sviluppo. Nei prossimi 4 mesi, il costruttore riesce a trovare un'altra parte disposta a comprare la proprietà per $ 2 milioni. Il costruttore vende l'opzione immobiliare alla nuova festa per un nuovo prezzo di $ 30.000. La nuova parte sostituisce il costruttore nel contratto di opzioni originale. La nuova parte esercita l'opzione e acquista la proprietà per $ 2 milioni. Il venditore riceve 2 milioni di dollari dalla nuova parte e tiene il premio di opzione di $ 25.000 dal costruttore. Il costruttore ha venduto l'opzione per $ 30.000 e quindi fa $ 5 000 e non è sellato con una proprietà che non può utilizzare. Scenario 3:

Il costruttore è semplicemente un acquirente di opzioni che cerca di beneficiare dell'apprezzamento del prezzo della proprietà.Se il prezzo richiesto di $ 2 milioni aumenta a $ 2. 2 milioni in 5 mesi, l'acquirente opzione beneficerà dell'esercizio della possibilità di acquistare la proprietà e di vendere la proprietà ($ 2-2 milioni - $ 2 milioni - $ 25.000 = $ 175.000). Tuttavia, invece di immettere proprietà in proprietà e tutte le tasse, tasse e costi associati che abbassano il guadagno di $ 175.000, l'acquirente opzione può invece vendere l'opzione ad una nuova festa che vuole acquistare la proprietà. Poiché il prezzo di proprietà sottostante aumenta, il prezzo dell'opzione immobiliare aumenterà anche in quello che si chiama un delta). L'acquirente può vendere l'opzione con un nuovo premio che include la variazione del valore della proprietà.

L'acquirente opzione originale può vendere l'opzione per $ 200.000 al nuovo acquirente. Il nuovo acquirente sarà disposto a pagare $ 200, perché significa che il prezzo totale di acquisto della proprietà sarà di $ 2. 2 milioni (2 milioni di dollari pagati al proprietario originale di proprietà / opzione venditore più $ 200.000 al titolare di opzioni esistente).

Alla fine dell'operazione, il proprietario di proprietà acquista 2 milioni di dollari più il premio di opzione $ 25.000, gli acquirenti opzione originale con $ 175.000 e il nuovo acquirente opzione acquista la proprietà desiderata alle tariffe di mercato correnti.

Scenario 4

: Il costruttore non è in grado di garantire un prestito o un permesso. Inoltre non può trovare un nuovo acquirente per la sua opzione. Il costruttore consente all'opzione di scadere e perde il premio dell'opzione. Tuttavia l'acquirente è stato in grado di evitare un investimento negativo di 2 milioni dollari pagando il premio di $ 25.000 (solo 1. 25 per cento del valore effettivo del deal). Il venditore beneficia di $ 25.000 per il periodo di opzione di 6 mesi e continua a cercare un acquirente. In tutti i casi, una volta che il venditore entra in un contratto di opzioni immobiliari, il venditore non ha più scelte su se vendere la proprietà ea quale prezzo. Il venditore deve attendere la decisione dell'acquirente di esercitare l'opzione. Questo è il motivo per cui il venditore riceve e tiene premio anticipo dell'opzione.

La linea di fondo

Le opzioni immobiliari offrono un metodo a basso costo per scambiare, investire e beneficiare degli investimenti immobiliari. Tuttavia, essi sono effettivamente contratti OTC tra due parti individuali senza alcuna supervisione regolamentare esterna. Le parti coinvolte devono garantire che il contratto di opzioni sia giusto. Il valore predefinito dal venditore di opzioni è una delle principali sfide degli accordi sulle opzioni immobiliari. In questi casi, il solo ricorso del compratore è una causa. La mancanza di informazioni pubblicamente disponibili e registrazioni passate sui partecipanti alle opzioni immobiliari è un'altra sfida. Gli investitori di opzioni immobiliari dovrebbero anche considerare spese aggiuntive come le commissioni per servizi legali come la redazione e la registrazione del contratto.